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スタッフコラム

2021.06.17

マンションの耐用年数はどれくらい?寿命との違いもあわせて解説|【vol.02】

みなさんこんにちは。
今回は長文になってしまいましたので、スルーしていただいて構いませんが大切と思うことを書きました。

お手頃な中古マンションを探しているとき、築年数はだいだい30年前後のものが多くないでしょうか?
住宅ローン35年、老後はそれ以上なんて考えると、果たしてこのマンションはあと何年もつのだろうかと考えますよね、、、 

さて、vol.01では、マンションの耐用年数が47年ほどであることと、耐用年数と寿命は一概に同じとは言えない理由をご説明しました。

vol.02では、どのような要素がマンションの寿命(耐久性)に影響しているのかを、3つの観点から解説していきます。

□マンションの寿命に影響している要素3つ

マンションは47年以上住み続けることは可能であり、100年近く住むことができるものもあると言われています。
では、長期的に住み続けられるマンションは早期に寿命を迎えてしまうマンションと、なにがどう違うのでしょうか?

マンションの寿命と密接な関係にあるのは、「メンテナンス」「構造」「立地」の3つの要素です。


*メンテナンス

寿命(耐久性)に大きく影響する要素のひとつが、管理や修理などのメンテナンス状況です。
RC造/SRC造マンションは、表面を覆うコンクリートの状態が悪くなると寿命が縮んでしまいます。

[図表]コンクリートの中性化

コンクリートは強いアルカリ性を持っているので、中の鉄筋や鉄骨が酸化して錆びたり腐食したりするのを防いでくれています。
コンクリートのおかげでマンションの強度が保たれるのですが、酸性雨や空気中の炭酸ガスにより表面のコンクリートのアルカリ性が弱くなると、鉄筋や鉄骨も酸化して錆びや腐食が進んでしまうのです。
また、コンクリートが乾燥・収縮を繰り返すことでひび割れが生じ、隙間から雨水などが浸入することも劣化の原因です。

このような、錆び・腐食・劣化・割れなどを未然に防ぐために、マンションの修繕計画は立てられます。
マンションの共用部分の補強工事や再塗装を計画通り定期的に行うことで、耐久性を保つことができるのです。


そういった意味では、マンションを選ぶ際にメンテナンス状況や修繕計画を事前に把握しておくと良いでしょう。
仲介する不動産会社を通して、管理会社からしっかりと情報を得てから購入することをお勧めします。


それでも心配なのが、給排水の配管設備ではないでしょうか!

マンションの本管は共有部分で管理されているとはいえ、専有部分といわれるマンションの室内の給排水の設備は所有者の責任になります。
マンションによっては、3年に1回とか全戸を定期的に高圧洗浄するところもありますが、そういったマンションは少ないかもしれません。



さて、こちらの画像は、山形市内でこれからリノベーション工事を予定しているマンションのものです。
(トイレはあえてアップしませんが)

完全にスケルトンにしてしまうのであれば問題ないのですが、間取りの変更程度ですと床下の配管はそのままのケースが多いです。


洗濯パンの画像ですが、トラップ(匂いが上がらないようにするもの)の種類もさまざまです。




洗面所の配管は扉を開けるとこんな感じ。




キッチンはこうなってますね、、、
マンションに新しいキッチンを入れる場合は、配管がどうなっているのかチェックが必要です。


今回は、解体した段階で専門業者さんお願いして、マイクロスコープでの検査と高圧洗浄、状態によっては給排水管の交換も予定してます。

当社でも1級建築士によるインスペクション(住宅診断)はしてますが、マンションの給排水の配管チェックは専門業者さんにお願いしてます。

費用は、マイクロスコープによる調査と高圧洗浄でおおよそ5-6万円です。

トラップがあるので、解体しないとマイクロスコープが配管の中に入っていかないのが難点ですね、、、


*構造

マンションの構造は、一般の方がチェックするのは難しい要素です。

一番簡単な方法は、「住宅性能表示制度」を利用して構造を確認する方法です。
この中の「劣化対策等級」を見ると、マンションに期待できるおおよその耐久性がわかります。

等級1:建築基準法による最低の対策がなされている
等級2:おおむね2世代(耐用年数50年~60年ほど)
等級3:おおむね3世代(耐用年数75年~90年ほど)

「住宅性能表示制度」とは?

▶「住宅性能表示制度」詳しくはこちらをクリック

 

ただし、この基準が設けられたのは比較的最近であり、かつ他の要素であるメンテナンス状況や立地によっても変わってくるので、構造上の耐久性は、インスペクションなどで専門家に確認することをおすすめします。

また、購入にあたっては、築25年を過ぎたマンションは、第三者機関の検査を受けて合格しないと住宅ローン減税も受けられません。
株式会社日本住宅保証検査機構(JIO、ジオ)がよく知られていると思います。
このあたりも、しっかりと押さえておくといいでしょうね。

*立地

マンションの寿命は、立地環境によっても変わります。
たとえば、日当たりが悪ければ湿気がこもりやすくなり、海が近ければ塩害の影響があります。

このように、立地による悪条件があるかないかによって、マンションの寿命も変わります。
立地に合った頻度で修繕計画が立てられているかも、マンション選びの判断基準になるでしょう。

 

□寿命を迎えたマンションはどうなる?

さて、マンションは、寿命がくると耐久性に問題があり住むことができなくなります。

寿命がきたマンションは、「建て替え」を行うことで住み続けることが可能になります。
しかし、この建て替え費用は、居住者負担になります。

また、マンション所有者の5分の4以上の賛成が必要なこと、建て替え費用が莫大になること、の2点からあまり現実的ではありません。


別の方法として、ディベロッパーなどにマンションごと売却する方法があります。
売却すれば利益が出ますから、それぞれの所有者が分配金を受け取って引っ越すことになります。
ただし、買い取られたマンションは解体して新しい建物が建てられるので、その分の費用を差し引かれ、分配金はそれほど期待できないのが実状です。

現在、最も積極的に推進されているのが、居住者負担ゼロで建て替える方法です。
マンションを一度解体し、同じ土地に前より少し大きいマンションを建設します(容積率の緩和があればなお良しですが)
従来の居住者は同じ土地に住み続けることができ、増えた部屋数分を分譲マンションとして販売すれば、居住者負担ゼロでの建て替えができるという仕組みです。

 

□まとめ

マンションは管理会社で買え!
なんていうのはよく聞く話ではありますが、、、

管理会社で管理しているところと管理していないところをしっかり理解することも大切です。
特にこれから中古マンションの購入を考えている方は、見えないところもしっかり調べることが大切です。

なにより、中古マンションを購入するお客様にとって一番大切なのは、、、

お客様のために親切に対応してくれる不動産会社、リノベーションの会社と出会えるかどうか?

お客様から選ばれる会社を目指して、リノベースは今日も頑張ります。

物件探しから、インスペクション、リノベーションから資金のご相談まで、どうぞお気軽にお問合せください。

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